עדכון לפוסט קודם - שינוי בכללי המשכנתא

בנק ישראל עדכן היום כי בכוונתו להחיל את השינוי עליו הוכרז בטיוטא שפורסמה לפני כשבועיים, באופן מדורג.כזכור בטיוטא זו נכללה החלטה לפיה ניתן יהיה לקחת 2/3 מתוך המשכנתא במסלול הפריים ולא רק שליש, כפי שניתן היום.בהתאם להחלטה שפורסמה היום -לוקחי משכנתאות חדשות יוכלו לקבל משכנתא עם 2/3 פריים החל מה17/1/21.ממחזרי משכנתא יוכלו לקחת משכנתא כזו החל מה28/2/21הכנסת השינוי באופן מדורג נועדה להפחית את העומס על הבנקים אם כי להערכתנו היא מהווה בעיקר דחייה של העומס שכן מספרם של לוקחי המשכנתאות החדשות שדחו את לקיחת המשכנתא עד לכניסת התקנות איננו כה גדול.נציין גם שלהערכתנו ייקח כמה שבועות עד שהשינוי באמת יועיל ללוקחי/ממחזרי המשכנתאות מכיוון שהצפי הוא שהבנקים ינסו בשלב ראשון לתמחר משכנתא עם שני-שליש פריים בריבית גבוהה וייקח מספר שבועות עד שהתחרות בין הבנקים תקטין את המרווחים ותניב את התועלת המיוחלת ללוקחי וממחזרי המשכנתאות.

עדכון ללקוחות

מהי מדיניות ההשקעה עליה אני ממליץ כעת במוצרי הפנסיה - עדכן ללקוחות ייעוץ פנסיוני (בלבד) עלה לאתר וניתן לקרוא אותו כאןפנו אלי לקבלת שם משתמש וסיסמא

שינויים בתקנות בנק ישראל - הגדלת הפריים והקטנת הקנס

עדכון - ביום 27/12/20 פורסם על שינוי ביחס לאמור בפוסט זה. ראה כאן בנק ישראל פרסם היום טיוטא של תקנות הנוגעות לתחום המשכנתאות – האחת נודעת ללקיחת משכנתא והשניה לסילוקה.התקנה הראשונה מאפשרת ללוקחי המשכנתאות לקחת עד 2/3 מהמשכנתא במסלול הפריים. זאת לעומת מגבלה של עד שליש שהיתה נהוגה עד היום.מכיוון שמסלול זה היה עד היום המסלול הזול ביותר ובנוסף סילוק שלו לא היה כרוך בקנס, הוא היה משתלם מאוד ללוקחי המשכנתא.עם מתן האפשרות לקחת אותו כשהוא מהווה שני שלישים מהמשכנתא, אפשר לצפות שהריביות הממוצעות על המשכנתאות תרדנה (ואיתן ההחזר החודשי). יחד עם זאת, צפוי שהבנקים יפצו על עצמם במידת מה ויעלו את המרווחים על הפריים וככל הנראה גם את הריביות על מסלולי הריבית הקבועה (שעדיין יהיה חובה לשלב אותם במשכנתא במשקל של לפחות שליש). אפשר להניח שבנקים שונים יבחרו בדרכים שונות לפצות את עצמם ולאחר פרסום התקנות הסופיות ייקח לשוק מספר שבועות להגיע לשיווי משקל חדש בו רוב הבנקים מתמחרים בצורה דומה את המסלולים השונים.למעשה – מי שעומד לפני רכישה וצריך לשלם (מכסף שמגיע ממשכנתא) בשבועות הקרובים, ככל הנראה לא יוכל ליהנות מהשינוי מכיוון שייקח מספר שבועות עד שהתקנה תיכנס לתוקף. במצב כזה כדאי לשקול שינוי של הרגע האחרון בתמהיל המשכנתא כך שיהיה פשוט יותר למחזר אותה בהמשך.לעומת זאת, מי שנמצא בעסקת רכישה אבל יכול לדחות את לקיחת המשכנתא – מומלץ שידחה את הלקיחה עד שהכללים החדשים ייכנסו לתוקף והשוק יתייצב.לאדם שנמצא בהליך מיחזור כדאי להקפיא את התהליך עד כניסת התקנות החדשות לתוקף.למי שלקח בעבר משכנתא מומלץ לחכות עד כניסת התקנות לתוקף ואז לבחון האם כדאי לו למחזר את המשכנתא וכך לחסוך כסף. סביר מאוד להניח שמספר האנשים שהמיחזור יהיה רווחי עבורם, יגדל ושהרווחיות שלו תגדל עבור אלו שכבר היום כדאי להם למחזר. יחד עם התקווה שהשינוי יוביל לירידה בריבית הממוצעת, על הלווים לקחת בחשבון שמשכנתא ששני שלישים ממנה הם במסלול הפריים, היא תנודתית יותר ובעתיד, כאשר בנק ישראל יעלה את הריבית, ההשעה על החזר החודשי תהיה חדה יותר. התקנה השניה שנכללה בטיוטא נוגעת לקנס שהבנקים גובים בסילוק משכנתא. בהתאם לתקנות שהיו נהוגות עד היום, מי שלקח משכנתא שכללה 'הלוואת זכאות' היה זכאי להנחה של 40% על הקנס לאחר 4 שנים ממועד הלקיחה. מי שלא משכנתא ללא הלוואת זכאות, היה זכאי עד היום להנחה של 30% לאחר תום 5 שנים מיום הלקיחה. בהתאם לטיוטת התקנה, תתווסף מדרגה חדשה – 8 שנים מיום הלקיחה והיא תקנה 50% הנחה (ללא תלות בלקיחת הלוואת זכאות) על הקנס. הפחתת הקנס נוגעת כמובן גם למי שממחזר משכנתא כך שמי שיש לו משכנתא ישנה ויקרה, יהיה כדאי במיוחד לבחון מיחזור לאחר כניסת התקנות לתוקף. לבחינת ייעוץ מותאם אישית חייגו 1-700-701-444 או פנו בווצאפ    ​

עדכוני משכנתא (משבר הקורונה)

למגפת הקורונה ולפאניקה בשווקים שנגרמה ממנה יש מספר השפעות על תחום המשכנתאות.ההשפעה הראשונה והמיידית היא העלייה בריביות המשכנתא. במקביל לתקופה ארוכה מאוד של ירידה בתשואות אגרות החוב הלכו וירדו גם הריביות על המשכנתאות. בחודש האחרון, במקביל למפולת במחירי המניות צנחו בחדות גם מחיריהן של אגרות החוב. כתוצאה מכך עלתה התשואה שהן משקפות ובעקבות זאת העלו הבנקים את הריביות על המשכנתאות בצורה חדה ומהירה.ללקוחות שנמצאים באמצע לקיחת משכנתא אין יותר מדי מה לעשות מלבד אולי לשנות את התמהיל כך שניתן יהיה למחזר את המשכנתא אם הריביות תשובנה לרדת. ללקוחות שהתחילו תהליך מיחזור מומלץ להקפיא את התהליך – עליית הריביות מקטינה משמעותית את כדאיות המיחזור וייתכן שעד שיסתיים התהליך, הריביות אף תמשכנה לעלות זאת בשעה שהקנס עדיין לא הוקטן (הקנס מתעדכן בעיכוב מסוים ביחס למציאות בשוק המשכנתאות).להערכתנו בעוד מספר חודשים הריביות תשובנה לרדת ויהיה נכון לבחון מחדש כדאיות של מיחזור משכנתא. מתוך רצון לסייע ללווי המשכנתאות לצלוח את התקופה המאתגרת בשלום, דחף בנק ישראל את הבנקים לאשר ללקוחות לדחות את החזרי המשכנתא למשך 3/4 חודשים. הדחיה כמובן איננה בחינם, בתקופת הדחייה מצטברות ריביות שמתווספות אל קרן ההלוואה כך שההחזר יגדל במעט לאחר סיום תקופת הדחיה. אנו ממליצים למי שמצבו הכלכלי הורע בעקבות המשבר לנצל את האפשרות הזו. שיעורי הריבית על משכנתא נמוכים משמעותית מרוב ההלוואות כך שדחיית המשכנתא זולה יותר אם כי הדחיה רק קונה זמן אך לא פותרת את הבעיה הכלכלית מיסודה. בנוסף שינה בנק ישראל את הכללים שחלו על לקיחת משכנתא בשיעבוד נכס קיים כך שלאחר השינוי ניתן לקחת הלוואה לכל מטרה שתגיע (ביחד עם המשכנתא הקיימת) לעד 70% משווי הנכס (לעומת 50% משווי הנכס לפני השינוי).שינוי זה מאפשר לאנשים שצברו חובות או אלו שעומדים בפני הוצאה משמעותית לקחת הלוואה בריבית לא יקרה (אם כי, לא זולה כמו משכנתא) בפריסה ארוכה כך שיוכלו להתמודד עם החזרי החובות בהצלחה.כלים אלו עשויים להיות משמעותיים  לחובות לאחד אותם בריבית לא יקרה ולפרוס שבנק ישראל לציבור בכדי להתמודד עם המצב הכלכלי החדש הוא האפשרות לקחת משכנתא לכל מטרה בשיעור מימון גבוה יותר ממה שהיה ניתן לקחת עד למשבר.  אם המשבר הבריאותי ואיתו הסגר והשבתת המשך יימשכו יותר משבועות ספורים, צפוי שהמשק ייקלע למיתון קשה. במקרה כזה צפוי שמחירי הנדל"ן ירדו - ההון העצמי של חלק מהרוכשים נשחק עקב המפולות בבורסה (הניסיון מלמד שהציבור שפדה את השקעותיו בהפסידם כבדים ישוב לבורסה רק אחרי שהיא תתאושש), חלק מהרוכשים יאבדו את מקום עבודתם ו/או ייפגע דירוג האשראי שלהם בגלל אי עמידה בהתחייבויות כך שלא יוכלו לקבל משכנתא, הביטחון הצרכני (גם של אלו שלא ייפגעו לא בהון העצמי ולא בכושר ההחזר) יהיה נמוך יותר והם יעדיפו לקחת סיכונים קטנים יותר, בנוסף צפוי שהממשלה לא תחדש את תכנית מחיר למשתכן (תכנית שהגדילה את הביקוש לנדלן מבלי להגדיל את ההיצע) והקבלנים יהיו לחוצים יותר למכור לאחר עיכובים גם בביצוע וגם במכירות. בהתאם לכך אנו ממליצים להמתין עם רכישות דירה עד שיתבהר המצב במשק. אם אתם נאלצים בכל זאת לקחת משכנתא, קחו בחשבון שביצוע המשכנתא בתקופה זו צפוי לקחת זמן רב מהרגיל - סניפים שמושבתים, משרדי ממשלה שלא מתפקדים וכיו"ב עלולים להאריך משמעותית את משך הזמן של ביצוע המשכנתא. התאימו את החוזה לכך בכדי שלא תגיעו להפרת חוזה.​

...
...

 1-700-701-444

GlobalEx         טל: 03-6760602

ת.ד. 7639, רמת גן מיקוד 52176